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I. 서설

2025년 10월 15일 발표된 ‘주택 시장 안정화 대책'(이하 ‘10·15 대책’)은 정부가 다시 한번 과열된 주택시장 안정을 목표로 내놓은 종합 규제 패키지입니다.

이번 대책은 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부가 출범한 뒤 나온 세 번째 부동산 대책으로서, 대출 규제(LTV·DSR 강화), 규제지역 확대, 다주택자 세 부담 강화, 갭투자 차단 등이 핵심 키워드로 꼽힙니다.

특히 서울 전 지역을 규제지역으로 묶는 강수를 두면서 수많은 사람들이 위 대책의 직접 영향 범위에 들게 되었는데요, 이하에서 그 핵심 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

II. 한 눈에 보는 10·15 부동산 대책

구분	변경 전	변경 후	주요 영향
LTV(주택담보 인정비율)	투기지역 40% / 조정지역 50%	규제지역 일괄 최대 40% + 주담대 한도(6억/4억/2억) 신설	대출 규모 축소
DSR(총부채원리금 상환비율)	40% 일괄	고가주택·고소득자 중심 강화(30%), 전세대출 일부 DSR 편입, 스트레스 DSR 3%	대출 여력 축소
규제지역 지정	서울 일부 + 경기 일부	서울 전역 + 경기 12개 지역 확대	거래 제한 강화
다주택자 세율	중과 일부 완화 논의	양도세 중과 기조 유지 + 취득세 고율(최대 12%)	보유·추가 매수 부담 증가
전세자금대출	일부 제한	시가 9억 초과 주택 전세대출 제한 + DSR 반영	고가 전세 제한 강화
갭투자 방지책	일부 지역만 적용	서울 전역 + 경기 12개 지역 허가구역 지정, 허가조건 2년 실거주 의무	전세 끼고 매입 차단

III. 규제 적용 지역

규제 적용 지역은 총 37곳입니다.

서울 전역 25개 구 전체 + 경기도 12개 지역

경기도 12개 지역
과천시	광명시	의왕시	하남시
안양시 동안구		용인시 수지구
성남시	분당구, 수정구, 중원구
수원시	영통구, 장안구, 팔달구

이 지역들은 한 번에 투기과열지구 / 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 동시에 묶였습니다.

규제지역 지정은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 각 발효되며, 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일까지 유지하기로 했습니다.

IV. 규제로 인한 구체적 변경 내용

규제지역으로 선정되는 경우, 무주택자가 해당 지역 주택을 담보로 대출을 받을 때 LTV가 40%로 제한(유주택자 0%)되고, 1억원 이상의 신용대출을 보유한 차주는 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없게 됩니다. 또한 해당 지역 정비사업의 조합원 지위 양도가 불가능하며 아파트 분양권 전매도 3년간 제한됩니다.

토지거래허가구역으로 지정되는 경우, 주택 취득에 허가를 받아야 하는 것은 물론, 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 적용되고, 해당 구역의 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 제한됩니다.

기존 6·27 대출 규제로 인해 제한되었던 ‘6억원 이상 주택담보대출 금지’ 규제도 주택 가격 수준에 따라 더 강화됐다. 15억원 이하 주택은 대출한도가 6억원으로 유지되고, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원으로 제한됩니다. 25억원 초과 주택은 2억원 이상 주택담보대출을 받을 수 없게 되었습니다.

총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 가산되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향됩니다. 은행권에 부여하는 주담대 위험가중치 하한 상향 조치도 3개월 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행되며, 기존에 DSR 적용 대상에서 제외됐던 전세대출은 수도권 및 규제지역 1주택자에 한해 적용하기로 하였습니다.

V. 향후 전망

금번 10·15 대책에 대하여, 시장의 반응은 “불가피 하였다” 또는 “섣부르고 과격했다”로 크게 갈리는 양상이지만, 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 초강수를 두었다는 점에 대해서는 이견이 없습니다.

규제지역에 주택을 취득하려는 계획이 있다면, 반드시 대출 여부를 ‘미리’ 철저히 확인할 필요가 있겠습니다.

정부는 10·15 대책 이후 시장의 반응 등을 고려하여 후속 대책을 이어갈 것으로 전망되는바, 당분간 정부 대책에 특히 주목할 필요가 있겠습니다.

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