전세·월세 시장에서 가장 두려운 상황 중 하나는 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 이때 세입자의 권리를 지켜주는 강력한 제도가 바로 ‘임차권등기명령’입니다. 오늘은 이 제도가 무엇인지, 언제 신청할 수 있는지, 어떤 효과가 있는지 쉽게 정리해 드리고자 합니다.
1. 임차권등기명령 제도란 무엇인가?
임차권등기명령 제도란, 임차인이 집을 비웠음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인의 임차권을 등기부에 그대로 남겨 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 유지하도록 보장하는 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 규정되어 있는 제도로서, 임차인이 보증금을 돌려받는 순간까지 임차인으로서의 권리를 등기부에 기입하여 대외적 보호막을 제공하는 제도라 하겠습니다.
| 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.> 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.] |
2. 신청요건
신청요건은 다음과 같습니다.
① 임대차계약이 종료되었을 것: 계약 기간 만료, 갱신 거절 통지, 합의 해지, 법정해지 사유 발생 등 사유로 임대차계약이 ‘종료’되어야 합니다.
② 보증금이 반환되지 않았을 것: 보증금 중 일부만이 반환되지 않은 경우에도 신청이 가능합니다.
③ 임차인이 주택을 비웠거나 비울 예정일 것: 아직 이사 전이라도 곧 이사 예정이면 신청이 가능합니다.
주의할 것은, 전입신고·확정일자가 없어도 신청이 가능하다는 점입니다. ‘전입신고+확정일자’가 없으면 임차권등기명령을 신청할 수 없다고 오해하는 경우가 많은데, 신청 자체는 가능하되 대항력 또는 우선변제권이 없는 상태로 등기되는 것일 뿐이며, 등기 후에 일정 요건 하에서 권리가 확립됩니다(보다 구체적인 내용은 아래에서 설명드리도록 하겠습니다).
3. 구체적 절차
1) 임대차의 목적물인 ‘부동산’ 소재지의 ‘지방법원’ 또는 ‘지원’에, 2) 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고 사실을 증명할 자료(해당 시), 확정일자를 증명할 자료(해당 시), 보증금 미반환 사실을 증명할 자료, 퇴거 또는 퇴거 예정임을 증명할 자료 등을 첨부하여 신청서를 제출하면, 3) 일반적으로 1주~3주의 법원 심사 기간을 거쳐 임차권등기명령 결정이 나오게 됩니다. 이후 법원은 직권으로 등기소에 임차권등기의 기입을 촉탁하게 되며, 그에 따라 임차권등기가 경료되게 됩니다.
한편 임차권등기명령 제도 도입 초창기에는, 임차권등기명령의 효력이 ‘임대인에게 고지된 때’ 발생(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조)된다는 점을 악용하여, 임대차 종료 후 보증금을 반환하지 못하고 있는 임대인들이 법원에서 송달되는 서류를 고의로 수령하지 않는 등으로 임차권등기명령의 효력 발생을 저지하는 경우가 있었는바, 이에 대법원은 임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침을 아래와 같이 개정하여 현재는 그러한 악용이 불가능해졌습니다.
| 임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는, 임차권등기명령신청서에 첨부된 부동산 등기사항증명서〔「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 제3조제2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면〕 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다. 이 경우 그 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 발생하는 즉시 규칙 제5조에 따라 임차권등기의 촉탁을 한다. |
4. 임차권등기명령의 효과
① 임차권의 대항력 유지 또는 취득 : 이미 대항력을 가진 임차인의 경우 대항력이 유지되고, 대항력이 없었던 임차인의 경우 임차권등기일을 기준으로 새로운 대항력 취득이 가능합니다. 단, 후자의 경우 장래를 향한 대항력이기 때문에 임차권등기일보다 앞선 권리자가 있다면 그에게는 우선하지 못합니다.
② 우선변제권 유지 또는 취득 : 확정일자 등을 통해 이미 우선변제권이 있었다면 해당 우선변제권이 유지되고, 우선변제권이 없었다면 임차권등기와 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
③ 점유를 잃거나 다른 곳에 전입신고를 하더라도 ‘임차권등기’가 기존 ‘점유 및 전입신고’의 기능을 대신해 주기 때문에 임차인의 권리가 사라지지 않습니다.
④ 새로운 임차인이 생기더라도 그에 우선하는 권리 보호 : 임차권등기가 있으면 이후 들어오는 임차인은 ‘소액임차인 우선변제권’을 행사할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 즉, 기존 임차인의 임차권등기명령이 먼저 경료되어 있으면 이후 새로운 임차인이 생기더라도 기존 임차인의 권리는 침범당하지 않습니다.
다만, 임차권등기명령은 보증금 자체를 돌려주는 제도는 아니므로, 보증금을 돌려받기 위해서는 지급명령 신청, 보증금반환소송 등 보증금 자체를 돌려받기 위한 후속 법 절차를 별도로 진행하여야 합니다.
5. 결어
임차권등기명령 제도는 임차보증금을 제 때 돌려주지 못하는 사례가 빈발하고 있는 작금의 상황에서 그 중요성이 더욱 부각되고 있는 중요한 임차인 보호 제도입니다. 보증금 반환이 지연된다면 해당 제도를 적극 활용하여 자신의 권리를 지켜야 하겠습니다.
<본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 실제 제도 운영 실무는 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.>
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