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<2025년 기준 한국 부동산 대출 규제 핵심 지표 정리>

I. 서설

2025년 현재 한국 부동산 시장은 정부의 대출 규제 강화, 금리 인상, 주택가격 불확실성 등 복합요인이 작용하고 있습니다. 이 가운데 LTV(담보비율), DTI(소득 대비 부채비율), DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 한도, 상환능력, 부채부담을 판단하는 핵심 지표로 자리잡았습니다.

이하에서는 LTV·DTI·DSR의 개념과 차이, 예시 계산, 비교표 등을 통해 해당 지표들을 2025년 관점에서 한 번에 정리해 보도록 하겠습니다.

II. LTV (Loan To Value) — 담보가치 대비 대출비율

LTV는 ‘집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있느냐’를 나타내는 비율입니다.

예를 들어 5억 원 주택에 3억 원을 대출받으면, 아래에서 보듯 LTV는 60%입니다.
LTV = 3억 ÷ 5억 × 100 = 60%

결국 LTV란 “내 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나”를 보여주는 수치이며, 지역(규제지역/일반지역)·주택 수(1주택/다주택)·대출용도(구입·갈아타기 등)·세대 형태 등에 따라 상한이 다른바, 예를 들어 ‘투기과열지구 40~50%’, ‘생애최초 구입자 최대 80%까지’ 등으로 규제가 설정될 수 있습니다.

III. DTI (Debt To Income) — 소득 대비 부채상환비율

DTI는 연소득 대비 연간 주택담보대출 원리금 상환액(＋기타 대출이자)을 비율로 나타낸 지표입니다. 소득 대비 과다한 부채 상환은 연체·부실 위험을 높이므로 은행·정부가 차주의 상환능력을 확인할 때 활용하며, 주로 주택담보대출 중심으로 상환능력을 본다는 점이 특징입니다.

예를 들어, 연소득이 6,000만 원이고 연간 상환액이 2,000만 원이면, 아래에서 보듯 DTI는 33%입니다.
DTI = 2,000 ÷ 6,000 × 100 = 33%

결국 DTI는 “내 연소득의 몇 %를 대출 원리금 갚는 데 쓰는가”를 나타내는 지표로서, 대출 한도 및 상환능력 평가에 사용됩니다. DTI는 과거 주요 규제 지표였지만, 최근에는 총부채를 반영하는 DSR이 더 중요해지는 추세입니다.

IV. DSR (Debt Service Ratio) — 총부채원리금상환비율

DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 전세자금대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가 연소득 대비 어느 비율인지를 나타냅니다. 대출이 다양해지고 금리상승기를 겪으면서 단순히 담보대출만 보는 방식으로는 부족해졌고, 이에 정부는 DSR을 통해 총부채 리스크를 관리하고 있습니다.

예를들어, 연소득 6,000만원인 사람이 주택담보대출 원리금 1,500만원, 신용대출 500만원, 전세자금대출 500만원의 대출(합계 2,500만원)을 부담하고 있다면, 아래에서 보듯 DSR은 41.7%입니다.
DSR = 2,500 ÷ 6,000 × 100 = 41.7%

결국 DSR은 “내가 가진 모든 빚을 연소득 대비 얼마만큼 갚고 있는가”를 보는 지표로서, ‘총부채 중심의 상환능력’을 평가하기 때문에 실제 대출 한도 산정 시 가장 강력한 규제 지표이며, 최근 대출 리스크 관리의 중심에 있습니다. 한편, 2025년부터는 ‘스트레스 DSR’(금리상승 반영형) 적용 확대가 예정되어 있습니다.

V. LTV·DTI·DSR 비교 정리

• LTV ⇒ 담보가치 대비 대출비율 (‘얼마나 빌릴 수 있나’).
• DTI ⇒ 연소득 대비 특정 주택담보대출 상환비율 (‘내 소득으로 감당 가능하나’).
• DSR ⇒ 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환비율 (‘내 모든 빚이 감당 가능한 수준인가’).
  표로 정리하면:

VI. 마무리

최근 정부는 ‘얼마를 빌릴까’ 보는 데서 나아가 ‘얼마를 갚을 수 있을까’ 중심으로 규제를 전환하고 있으며, 이는 DSR 강화로 나타나고 있습니다. 지역, 주택 수, 소득, 대출용도, 담보유형에 따라 적용되는 규제 내용이 달라지며, 특히 위 3가지 지표와 관련된 규제 정책은 수시로 변동되므로, 최신 규제 내용을 대출기관 등을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

<본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 실제 대출 심사는 각 금융기관과 정부 정책에 따라 달라질 수 있습니다.>

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<한국벤처투자협회 표준계약서(2023. 12. 배포)를 기초로 본 벤처투자계약서 내용>

I. 서설

전환우선주(Convertible Preferred Stock(Share), CPS) 혹은 전환상환우선주(Redeemable Convertible Preferred Stock(Share), RCPS), 나아가 전환사채(Convertible Bond, CB) 등에 존재하는 ‘전환권(Conversion Right)’이란, 해당 우선주 혹은 사채 등을 보통주로 전환할 수 있는 권리를 말하는데요, 그러한 ‘전환’은 구체적으로 ‘전환조건 조항(Conversion Terms)’의 내용에 따라 이루어 집니다.

우리나라에서 벤처투자계약은 보통주가 아닌 우선주, 그 중에서도 특히 전환상환우선주(RCPS)로 하는 경우가 대부분이므로 전환권에 대해 이해하는 것이 매우 중요합니다.

이 글에서는 VC협회의 최신 표준계약서(2023. 12. 배포)를 기준으로, 전환권의 실질적 내용을 구성하는 전환조건 중 ‘리픽싱(refixing, 전환비율조정) 조항’에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

II. 리픽싱(refixing, 전환비율조정) 조항이란

리픽싱(refixing, 전환비율조정) 조항이란, 투자자의 투자 이후 추가 투자 유치 등의 이벤트 발생 시 발행가액 등이 기존 전환가격보다 낮아지는 경우 기존 투자자의 전환가격을 그에 맞추어 자동으로 하향조정 하기로 해 둔 조항으로서, 투자 이후 기업가치가 하락하는 등의 일이 발생했을 때 투자자의 지분 희석을 방지하거나 투자자에게 최소한의 이익을 확보해 주기 위한 장치입니다.

즉, 일반적으로 ‘내가 먼저 투자했으니까, 나중에 더 싼 단가로 투자하는 사람이 생긴다면, 내가 투자했던 돈도 그 더 싼 단가로 환산해달라’는 의미라고 볼 수 있습니다.

예를 들어, A라는 투자자가 벤처회사에 2024년 주당 10,000원의 전환가격으로 100만원을 투자하였는데(즉, 투자 당시에는 향후 100주의 보통주로 전환될 것으로 예상), 1년 뒤 시장 상황 악화로 해당 벤처회사가 B라는 투자자로부터 주당 7,000원에 신주를 발행해 준 경우, 기존 투자자 A의 전환가격을 10,000원에서 7,000원으로 낮춰주는 것(이에 따라 전환하면 기존 100만원 투자금은 약 142주의 보통주로 전환됨)이 바로 리픽싱입니다.

리픽싱은 일반적으로 풀 래칫(Full Ratchet) 방식과 가중평균(Weighted Average) 방식의 2가지 방식으로 나누어 볼 수 있는데, 풀 래칫 방식은 이후 발행된 최저가에 맞춰 전환가격을 전면적으로 하향 조정하는, 투자자에게 유리하고 창업자에 불리한 방식이고, 가중평균 방식은 신주발행 전후의 총 주식 수와 발행가액을 고려하여 평균 조정하는, 투자자와 창업자의 이해관계를 조화시켜 둔 방식입니다.

위 예의 경우 풀 래칫 방식에 해당하며, VC협회 표준계약서도 풀 래칫 방식을 기초로 리픽싱 조항을 규정하고 있습니다.

III. 실제 계약서에 포함되는 리픽싱 조항의 예

VC협회 표준계약서에는 아래와 같이 후속 신주(또는 주식연계채권) 발행 시의 리픽싱(아래 제2호), IPO 시의 리픽싱(아래 제5호), 합병 시 리픽싱(아래 제6호) 등에 관해 규정하고 있습니다.

특히 IPO 시의 리픽싱(위 제5호) 조항을 보면, ‘IPO 공모단가’와 기존 투자자의 전환가액(전환가격)을 단순히 비교하는 것이 아니라 ‘IPO 공모단가의 70%에 해당하는 금액’과 기존 투자자의 전환가액을 비교하여 ‘IPO 공모단가의 70%에 해당하는 금액’이 더 낮다면 그에 맞추어 전환가액을 낮춰주도록 되어 있는바, 이로써 IPO 공모단가가 기존 투자자의 투자단가보다 낮거나 비슷한 경우에도 기존 투자자는 최소한 30%의 이익을 확보할 수 있게 됩니다(다만 한국거래소(KRX)가 상장예비심사 청구 전(즉, 공모단가가 결정되기 전)에 우선주를 모두 보통주로 전환해 올 것을 권고하는 경우가 많기 때문에, 위 IPO 시 70% 리픽싱 조항은 유명무실한 경우가 많습니다).

그 밖에도 특정 연도 매출이 일정액에 미달하는 경우 투자단가의 90% 금액으로 전환가액을 하향조정한다거나, M&A 시 그 평가금액의 70% 금액으로 전환가액을 하향조정하는 등으로 해당 기업의 상황에 맞추어 다양한 조건을 설정하여 리픽싱 조항을 규정할 수 있습니다.

IV. 결어

리픽싱 조항은 기존 투자자의 지분 희석을 방지하거나 최소한의 이익을 확보해 주는 조항으로서, 언뜻 보면 투자자에게만 유리한 조항이라고 볼 수 있지만, (특히 시장 환경 악화가 예상되는 시점에) 오히려 그러한 안전판을 마련해 주어 소극적인 투자자의 투자를 이끌어 내는 역할(즉, 못 받을 투자금을 받을 수 있게 해주는 역할)을 하는 조항이 되기도 합니다.

리픽싱 조항을 적절히 활용하여 다양한 상황에서 투자자와 투자를 받는 기업 사이에 이해를 조절해 가는 것이 중요하다 하겠습니다.

#리픽싱 #Refixing #전환비율조정 #전환우선주 #FullRatchet #가중평균방식 #투자자보호조항 #벤처투자계약서 #VC투자 #스타트업투자 #투자계약실무

<한국벤처투자협회 표준계약서(2023. 12. 배포)를 기초로 본 벤처투자계약서 내용>

I. 서설

한국벤처투자협회(이하 ‘VC협회’)는 스타트업 등에 투자를 하는 투자자와 투자를 받는 피투자업체 사이의 이해를 조율하기 위해 표준계약서를 마련하여 홈페이지를 통해 배포하고 있습니다.

그간 벤처투자계약서는 그 내용에 있어서나 형식에 있어서 VC(벤처캐피탈) 하우스별로 제각각이었으나, 위와 같이 표준계약서가 마련됨에 따라 큰 틀에서 많은 부분이 통일되었습니다.

벤처기업에 투자를 할 때, 해당 벤처기업의 최대주주나 핵심 임원을 ‘이해관계인’이라는 이름으로 투자계약서(혹은 주주간계약서)에 포함시켜 일정한 권리의무를 부여하는 것이 일반적인데, VC협회 표준계약서 역시 그러한 형식을 취하고 있습니다.

이 글에서는 VC협회의 최신 표준계약서(2023. 12. 배포)를 기준으로, 이해관계인과 관련하여 벤처투자계약서에서 자주 등장하는 Tag along 및 Drag along 조항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

II. Tag along 조항이란

Tag along 조항은 공동(동반)매도권 조항 혹은 공동(동반)매도참여권 조항 등으로 불리는 조항으로서, 계약으로 지정한 자(이해관계인)가 주식을 매도할 때 함께 주식을 매도할 수 있는 권리입니다.

주로 대주주인 이해관계인이 (경영권과 함께) 자신의 지분을 타에 매각하고 빠져나가는 경우, 해당 이해관계인의 능력과 의지를 신뢰하고 투자하였던 투자자 입장에서는 자신이 예상치 못했던 경영진이 경영하는 회사의 소수 지분권자로 남아 EXIT 할 기회를 갖지 못할 우려가 있습니다.

따라서 이해관계인이 지분을 매각하는 경우에는 같은 매수인이 투자자의 지분도 함께 사가도록 할 의무를 이해관계인에 부담시켜, 투자자가 EXIT 과정에서 소외되는 사태를 방지할 수 있도록 한 조항이 Tag along 조항입니다.

Tag along 조항도 구체적으로는, 이해관계인과 투자자가 각 소유 지분 비율과 동일한 비율로 매각을 하도록 하는 내용과, 투자자 소유 주식을 우선 매각하고도 잠재매수인이 더 매수할 여력이 있는 경우에 이해관계인의 주식을 매각하도록 하는 내용의 두 가지 종류가 있는데, 표준계약서에는 아래와 같이 전자의 내용으로 규정되어 있습니다.

III. Drag along 조항이란

Drag along 조항은 동반(공동)매각청구권 조항 혹은 동반(공동)매도요구권 등으로 불리는 조항으로서, 투자자가 주식을 매각하면서 계약으로 지정한 자(이해관계인)의 주식까지 함께 매각할 수 있는 권리입니다. 이로써 투자자는 자신이 가진 (주로 소수) 지분에 더해 (주로 대주주인) 이해관계인의 주식까지 함께 매각할 수 있게 되는바, 주도적인 M&A를 통해 EXIT 할 수 있는 수단을 확보하게 됩니다.

이해관계인이 주도하여 주식 매각이 행해질 때 투자자가 그에 참여하는 정도에 그치는 Tag along과 달리, Drag along은 투자자가 주도하여 주식을 매각하면서 (자신의 주식도 아닌) 이해관계인의 주식마저도 함께 팔 수 있는, 따라서 이해관계인 입장에서는 자신이 원치 않는 타이밍에 회사를 뺏길 수도 있는 매우 강력한 권리이기 때문에, 벤처투자계약서에 일반적으로 포함되는 내용은 아니며, 따라서 VC협회 표준계약서에도 Drag along 조항은 포함되어 있지 아니하며, 그 발동에 일정한 조건을 부가하는 것이 대부분입니다.

즉, 이해관계인 입장에서는 일정한 목표 미달성에 대한 패널티로 기능하는 경우가 많으며, 투자자 입장에서는 일정한 리스크 상황 발생시 EXIT을 위한 안전판으로 기능하는 경우가 많습니다.

Drag along의 경우에도 그 매각 대금을 어떻게 안분하느냐에 따라 단순히 이해관계인의 주식 매각만을 대행하는 내용과 투자자의 투자금 우선 회수를 보장하는 내용으로 구분되는데, 아래 예시 문구 제6항 중 (1안)이 전자의 경우이고, (2)안이 후자의 경우 입니다.

IV. 결어

Tag along과 Drag along은 투자자가 EXIT 과정에서 소외되는 것을 방지하거나 EXIT을 주도할 수 있도록 해주는바, 결국 공히 투자자의 EXIT에 대한 안전장치라 할 수 있습니다.

원금 회수가 보장되지 않는 상황에서 스타트업의 가능성을 믿고 투자하는 ‘모험 자본’으로서 투자자에게, 위와 같은 일부 안전장치의 존재는 매우 소중하며, 따라서 실무상 매우 빈번히 활용되고 있는바, 특히 Tag along의 경우는 VC협회 표준계약서에도 규정되어 있다는 점은 앞서 말씀드린 바와 같습니다.

안전장치를 마련하고자 하는 투자자 입장에서도, 재무상황이 좋지 않은 상황에서 투자 유치가 긴요한 투자업체 입장에서도, Tag along과 Drag along 조항은 적절히 활용하기만 한다면 매우 좋은 도구가 될 수 있다 할 것입니다.

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I. 서설

2025년 10월 15일 발표된 ‘주택 시장 안정화 대책'(이하 ‘10·15 대책’)은 정부가 다시 한번 과열된 주택시장 안정을 목표로 내놓은 종합 규제 패키지입니다.

이번 대책은 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부가 출범한 뒤 나온 세 번째 부동산 대책으로서, 대출 규제(LTV·DSR 강화), 규제지역 확대, 다주택자 세 부담 강화, 갭투자 차단 등이 핵심 키워드로 꼽힙니다.

특히 서울 전 지역을 규제지역으로 묶는 강수를 두면서 수많은 사람들이 위 대책의 직접 영향 범위에 들게 되었는데요, 이하에서 그 핵심 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

II. 한 눈에 보는 10·15 부동산 대책

III. 규제 적용 지역

규제 적용 지역은 총 37곳입니다.

서울 전역 25개 구 전체 + 경기도 12개 지역

이 지역들은 한 번에 투기과열지구 / 조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 동시에 묶였습니다.

규제지역 지정은 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 각 발효되며, 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일까지 유지하기로 했습니다.

IV. 규제로 인한 구체적 변경 내용

규제지역으로 선정되는 경우, 무주택자가 해당 지역 주택을 담보로 대출을 받을 때 LTV가 40%로 제한(유주택자 0%)되고, 1억원 이상의 신용대출을 보유한 차주는 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없게 됩니다. 또한 해당 지역 정비사업의 조합원 지위 양도가 불가능하며 아파트 분양권 전매도 3년간 제한됩니다.

토지거래허가구역으로 지정되는 경우, 주택 취득에 허가를 받아야 하는 것은 물론, 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 적용되고, 해당 구역의 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 제한됩니다.

기존 6·27 대출 규제로 인해 제한되었던 ‘6억원 이상 주택담보대출 금지’ 규제도 주택 가격 수준에 따라 더 강화됐다. 15억원 이하 주택은 대출한도가 6억원으로 유지되고, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원으로 제한됩니다. 25억원 초과 주택은 2억원 이상 주택담보대출을 받을 수 없게 되었습니다.

총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 가산되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향됩니다. 은행권에 부여하는 주담대 위험가중치 하한 상향 조치도 3개월 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행되며, 기존에 DSR 적용 대상에서 제외됐던 전세대출은 수도권 및 규제지역 1주택자에 한해 적용하기로 하였습니다.

V. 향후 전망

금번 10·15 대책에 대하여, 시장의 반응은 “불가피 하였다” 또는 “섣부르고 과격했다”로 크게 갈리는 양상이지만, 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 초강수를 두었다는 점에 대해서는 이견이 없습니다.

규제지역에 주택을 취득하려는 계획이 있다면, 반드시 대출 여부를 ‘미리’ 철저히 확인할 필요가 있겠습니다.

정부는 10·15 대책 이후 시장의 반응 등을 고려하여 후속 대책을 이어갈 것으로 전망되는바, 당분간 정부 대책에 특히 주목할 필요가 있겠습니다.

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<대법원 2023. 7. 13. 선고 2021다293213 판결에 비추어 본 벤처투자계약서의 유효성 범위>

I. 서설

벤처투자회사 등이 스타트업에 지분 투자를 하는 ‘(VC)투자계약서’를 보면, 각종 경영사항 동의권, 협의권 등 일반적인 주주는 갖지 못하는 다양한 특권들이 포함되어 있는 경우가 일반적입니다.

상법은 주주평등의 원칙을 따르고 있는바(과거와 달리 특정 조문에 명시하지는 않았지만 제369조 의결권, 제418조 신주인수권, 제464조 이익배당 등을 통해 간접적으로 천명), 위와 같은 벤처투자계약서의 내용이 주주평등의 원칙에 어긋나 무효인 것은 아닌지 다툼이 있었습니다.

위와 같은 다툼은 최근 선고된 대법원 판결로 인해 정리가 되었는데, 2023. 7. 13. 선고 2021다293213 판결(이하 ‘쟁점 판결’)이 바로 그것입니다.

결론부터 말씀드리면, ‘일견 주주평등에 위배되어 보이는 조항이라도 합리적 사유가 있으면 유효하다’는 것이 위 대법원 판결의 내용입니다.

해당 판결은 ‘주주평등의 원칙’의 강행규범성을 인정하면서도 그 예외에 대한 구체적 가이드라인을 제시한 판결이라고 평가할 수 있겠는데요, 이하에서 보다 구체적으로 살펴보겠습니다.

II. 쟁점 판결 개요

원고는 벤처회사인 피고 회사의 상환전환우선주를 인수하면서 피고 회사의 주요 경영사항에 해당하는 신주발행, 유상증자 등에 대한 사전통지 및 사전동의권 등 권리를 부여받기로 약정하면서, 만일 피고 회사가 원고의 사전동의 없이 유상증자 등을 하는 등 위 약정을 위반할 경우 피고 회사에 상환전환주식의 조기상환청구, 위약벌 등 손해배상을 구할 수 있다는 약정을 하였으며, 피고 회사의 대표이사 겸 대주주인 피고 A는 이에 대하여 연대이행 약정을 체결하였는데, 그 후 피고 회사가 원고로부터 사전동의를 받지 않고 2차례에 걸쳐 유상증자를 진행하자, 원고는 위 약정 위반을 이유로 손해배상 명목으로 조기상환청구에 따른 상환금 및 위약벌의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

원심(서울고등법원 2021. 10. 28. 선고 2020나2049059 판결)은, 피고 회사의 주주 중 일부 주주인 원고에게만 위와 같은 회사의 주요 경영사항에 대한 사전동의권 등 우월적 권리를 부여하는 차등적 대우나 취급은 주주평등 원칙에 위반되어 무효이고, 이와 같이 피고 회사의 원고에 대한 주채무가 무효인 이상 이를 연대보증을 한 피고 A에게도 그에 대한 책임을 물을 수 없다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은, 위와 같이 일부 주주를 다른 주주와 달리 차등적으로 대우 ․ 취급하더라도 주주평등 원칙의 예외로서 그 효력을 인정할 수 있는 예외적인 경우가 있음을 명시하면서 그 구체적 판단기준 등을 설시한 후, 이 사건에서 원고에게 피고 회사의 주요 경영사항인 신주발행 등에 관한 사전동의권 등을 부여한 약정이 위 판단기준에 비추어 주주평등 원칙의 예외로서 유효한 경우에 해당할 여지가 많다고 보아, 원심판결을 파기·환송하였습니다.

III. 구체적 판시 내용

1. 주주평등 원칙이란, 주주는 회사와의 법률관계에서 그가 가진 주식의 수에 따라 평등한 취급을 받아야 함을 의미한다. 이를 위반하여 회사가 일부 주주에게만 우월한 권리나 이익을 부여하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다(대법원 2018. 9. 13. 선고 2018다9920, 9937 판결, 대법원 2020. 8. 13. 선고 2018다236241 판결 등 참조). 다만 회사가 일부 주주에게 우월한 권리나 이익을 부여하여 다른 주주들과 다르게 대우하는 경우에도 법률이 허용하는 절차와 방식에 따르거나 그 차등적 취급을 정당화할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 이를 허용할 수 있다.

나아가 차등적 취급을 허용할 수 있는지 여부는, 차등적 취급의 구체적 내용, 회사가 차등적 취급을 하게 된 경위와 목적, 차등적 취급이 회사 및 주주 전체의 이익을 위해 필요하였는지 여부와 정도, 일부 주주에 대한 차등적 취급이 상법 등 관계 법령에 근거를 두었는지 아니면 상법 등의 강행법규와 저촉되거나 채권자보다 후순위에 있는 주주로서의 본질적인 지위를 부정하는지 여부, 일부 주주에게 회사의 경영참여 및 감독과 관련하여 특별한 권한을 부여하는 경우 그 권한 부여로 회사의 기관이 가지는 의사결정 권한을 제한하여 종국적으로 주주의 의결권을 침해하는지 여부를 비롯하여 차등적 취급에 따라 다른 주주가 입는 불이익의 내용과 정도, 개별 주주가 처분할 수 있는 사항에 관한 차등적 취급으로 불이익을 입게 되는 주주의 동의 여부와 전반적인 동의율, 그 밖에 회사의 상장 여부, 사업목적, 지배구조, 사업현황, 재무상태 등 제반사정을 고려하여 일부 주주에게 우월적 권리나 이익을 부여하여 주주를 차등 취급하는 것이 주주와 회사 전체의 이익에 부합하는지를 따져서 정의와 형평의 관념에 비추어 신중하게 판단하여야 한다.

2. 가. 회사가 자금조달을 위해 신주인수계약을 체결하면서 주주의 지위를 갖게 되는 자에게 회사의 의사결정에 대한 사전 동의를 받기로 약정한 경우 그 약정은 회사가 일부 주주에게만 우월한 권리를 부여함으로써 주주들을 차등적으로 대우하는 것이지만, 주주가 납입하는 주식인수대금이 회사의 존속과 발전을 위해 반드시 필요한 자금이었고 투자유치를 위해 해당 주주에게 회사의 의사결정에 대한 동의권을 부여하는 것이 불가피하였으며 그와 같은 동의권을 부여하더라도 다른 주주가 실질적․직접적인 손해나 불이익을 입지 않고 오히려 일부 주주에게 회사의 경영활동에 대한 감시의 기회를 제공하여 다른 주주와 회사에 이익이 되는 등으로 차등적 취급을 정당화할 수 있는 특별한 사정이 있다면 이를 허용할 수 있다.

나. 회사가 주주의 지위를 갖게 되는 자와 사이에 주식인수대금으로 납입한 돈을 전액 보전해 주기로 약정하거나, 상법 제462조 등 법률의 규정에 의한 배당 외에 다른 주주들에게는 지급되지 않는 별도의 수익을 지급하기로 약정한다면, 이는 회사가 해당 주주에 대하여만 투하자본의 회수를 절대적으로 보장함으로써 다른 주주들에게 인정되지 않는 우월한 권리를 부여하는 것으로서 주주평등의 원칙에 위배되어 무효이다(위 대법원 2018다236241 판결 등 참조).

반면 회사와 주주가 체결한 동의권 부여 약정에 따른 차등적 취급이 예외적으로 허용되는 경우에 동의권 부여 약정 위반으로 인한 손해배상 명목의 금원을 지급하는 약정을 함께 체결하였고 그 약정이 사전 동의를 받을 의무 위반으로 주주가 입은 손해를 배상 또는 전보하고 의무의 이행을 확보하기 위한 것이라고 볼 수 있다면, 이는 회사와 주주 사이에 채무불이행에 따른 손해배상액의 예정을 약정한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 일부 주주에 대하여 투하자본의 회수를 절대적으로 보장함으로써 주주평등의 원칙에 위배된다고 단정할 것은 아니다.

다만 손해배상액의 예정 약정이 유효하다고 하더라도, 그 금액이 부당히 과다하다면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 이를 감액할 수 있다. 따라서 법원으로서는 동의권 부여 약정 위반에 따른 손해배상의 예정액의 부당성 여부를 판단할 때 그 동의권 부여 및 손해배상액의 예정 약정을 체결한 동기와 경위, 회사의 동의권 부여 약정 위반으로 그 주주가 실제로 입은 손해액, 회사가 동의권 부여 약정을 위반하게 된 경위와 이유 등 제반사정을 참작하면서, 그와 같은 약정이 사실상 투하자본 전부 또는 일부의 회수를 절대적으로 보장하는 수단으로 기능하지 않도록 유의할 필요가 있다.

IV. 쟁점 판결이 갖는 의미

쟁점 판결의 원심 판결에서는 위 투자계약 조항을 무효라고 판결한 상황이었기 때문에, 쟁점 판결이 원심 판결을 파기하지 않았다면, 벤처캐피탈 업계에서 그간 체결한 무수한 투자계약서가 무효로 되어 버리는 아찔한 사태가 벌어질 뻔 했습니다.

쟁점 판결은 그간 학계나 실무계에서 주장되어 온 ‘주주평등의 원칙’에 대한 유연한 해석을 대법원의 판례 법리로 인정하였다는 점에서 중요한 의미를 갖는다 할 것입니다.

특히 주주평등의 원칙의 예외로 인정 가능한 구체적인 가이드라인(회사의 존속과 발전을 위해 해당 자금 유치가 반드시 필요한 것인지, 해당 주주의 감시를 통해 타 주주와 회사에 오히려 이익이 되는 관계인지 등)을 제시하였다는 점을 높이 평가할 수 있겠습니다.

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